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房地产开发商的途径和方式

作者:正规真人; 来源:真人赌博网; 更新时间:2019-10-28 点击:

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  1、房地产公司合作融资,包括外资合作和内资合作。外资合作一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验,进行优势互补。

  2、通过合资合作可以共同把房地产企业做大做强。合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式之一。

  房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。

  商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道,至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行。

  1、自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道,一般是股东追加股本金或提供股东借款的方式加以解决。

  2、但当房地产价值的升高,投资规模的增大,资金周期的延长,房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。

  2、在房地产区位、环境等条件较好的情况下,预售可以筹集到必要的建设资金。

  1、信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言。

  2、房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本,节约财务费用,而且期限弹性较大,在不提高资产负债率的情况下可以优化公司结构。

  3、在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金支持。信托独具制度优势,并具有较强的灵活性,在银行贷款困难时,是比较好的选择之一。

  2、目前,在我国已经初见端倪,是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金,然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式,属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。

  3、一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段。是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。

  1、房地产证券化是房地产市场发展的方向,可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。

  2、通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用,没有还款期限,同时还可以扩大规模,化解风险。降低融资成本。投资者亦可分享房地产经营利润,使房地产企业主体从国有制走向股份制,有利于改善企业资本结构。

  3、中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合,扩大企业规模,实现规模效益,达到上市融资的目的。

  1、房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅,也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。

  2、所以,住宅市场属于生活资料市场的一部分,非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品,因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。

  3、房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件,并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。

  4、房地产市场通过市场机制,及时实现房地产的价值和使用价值,可提高房地产业的经济效益,促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。

  5、房产市场能引导居民消费结构合理化,有利于改善居住条件,提高居民的居住水平。

  6、因此,房地产市场是房地产市场体系中最有代表性,也是最重要的部分,处于主体地位。

  一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金,且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用,没有固定的还款期限,因此,对于一些规模较大的开发项目,尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。

  二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产;二是成立投资管理公司合法规避限制,在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高,海外资金在中国房地产进行投资,大都选择大型的房地产企业,对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是,有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道,再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高,因此,海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

  三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险,实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想,不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营,因此,容易出现开发商在时销售火爆,但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致,减少出现上述现象的可能性。

  四、并购 在国家宏观调控政策影响下,房地产市场将出现两种反差较大的情况:一方面,一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建,只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回;另一方面,一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅,因此,不失时机地收购中小企业及优质地产项目,从而实现规模的快速扩张。

  五、房地产投资信托(REITS) 2003年底,中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出,代表着中国房地产信托基金(REITS)的雏形。但它并未上市交易,投资的房地产缺乏多样性,不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是,股本金低,具有较高的流动性;其次,收益平稳、波动性小,市场回报高,可享受税收优惠,股东收益高;同时,REITS实行专业化团队管理,有效降低了风险。

  六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高,中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷,国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

  七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品,在房地产领域,夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场,夹层融资作为房地产信托的一个变种,具有很强的可操作性。最直接的原因是,夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全,自有资金超过35%,同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比,夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

  八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产,也不是信托公司的负债,即使信托公司破产,信托财产也不受清算影响,实现了风险的隔离。另外,信托在供给方式上十分灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷,一是融资规模小;二是流动性差,由于受“一法两规”的严格限制,远远无法满足投资者日益增长的转让需求;三是对私募的限制,即规定资金信托计划不超过200份,相当于提高了投资者的门槛。

  九、项目融资 项目融资是指项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司,以该项目公司作为借款人筹借贷款,并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源,以项目公司的资产作为贷款的担保物。

  十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金,委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款,并由开发商补贴一定期限的利息,其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式,有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼,可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机,可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

  十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行,约定在3、6或9个月内还本付息,用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点,无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束,但就目前的情况来看,由于短期融资券的发行实行承销制,承销商从自身利益考虑,必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

  十二、融资租赁 根据《合同法》的规定,房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后,由出租人向房地产销售一方购买该房屋,并交给承租人使用,承租人交付租金。

  十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程,从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

  从狭义上讲,融资(financing)即是一个企业的资金筹集的行为与过程,也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况,以及公司未来经营发展的需要,通过科学的预测和决策,采用一定的方式,从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金,组织资金的供应,以保证公司正常生产需要,经营管理活动需要的理财行为。

  从广义上讲,融资也叫金融,就是货币资金的融通,当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是:融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段,或为取得资产而集资所采取的货币手段。

  展开全部房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为,开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的,如果不借助于各种融资手段,开发商将寸步难行。同时,融资渠道作为产业链中的首环,一直以来便是房地产开发的瓶颈,需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析,确定最优的融资结构。:

  1.自有资金:开发商利用企业自有资本金,或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款,以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有,自行支配,灵活使用;必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定,自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多,但有规模和有实力的企业少,随着投资规模的不断加大,对自有资金的需求也会变得越来越大,众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。:

  2.预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎,因为对于开发商而言,销售回笼是最优质、风险最低的融资方式,提前回笼的资金可以用于工程建设,缓解自有资金压力,还能将部分市场风险转移给买家;而对于买方而言,由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益,所以只要看好房产前景,就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定,商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款,而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房,没有住房贷款的支持,房地产开发商很难把房子预售出去,也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设,办得“五证”,到“结构封顶”平均需要1年左右时间,这段时间正是资金最为短缺的时间,预收房款的不足,会使自有资金压力更大,项目开发难以为继。

  3.建设单位垫资:一种是由建筑商提供部分工程材料,即“甲供材”;一种是延期支付工程款。据建设部统计,房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%,它解决的资金有限,而且也只是缓解,不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制,严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资,继而引发大力清欠工程款,使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

  4.银行贷款:在我国,房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性,一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计,房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款,如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等,至少应有70%。而近年来,国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面,:房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款,也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益,最终有限度地给予放贷。当前形势下,银行信贷,对于我国的房地产企业而言,依旧是首选,它便捷,实际经济成本较低,财务杠杆作用大,可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高,面对资金瓶颈,开发商亟待开拓新的融资渠道。

  5.房地产信托:现阶段信托产品主要有两种模式:一种是信托投资公司直接对房地产项目投资,另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新尔后再与银行贷款充分结合起来就形成了一种新的组合融资模式即信托+银行。:

  6.上市融资:上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求。从企业规模上看由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买:(借):壳上市进行融资,从而达到增发和配股的要求,实现从证券市场融资的目的。

  7.房地产资产证券化房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。:资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后,虽然要让出部分收益,但能够迅速得到资金,建立良好的资金投入机制,顺利启动项目;它还有助于房地产投资与消费两方面的实现,依托有价证券作为房地产产权的转移载体,能吸引更多的资金进入这一领域;:同时,基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期,这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。2005年12月1日起《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》:正式施行为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。

  8.联合开发:联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在:35%及以上。因此对于中型开发企业来说选择联合开发这种方式可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障避免资金链条断裂。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的对商业特性和商业规律的把握存在着偏差套用住宅开发的模式开发不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位并且地产商与经营商强强联合可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。

  9.开发商贴息贷款:开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金也可直接投入工程建设还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题使他们更容易得到商业银行的开发贷款。:同时,商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材,:购房者感觉更有保证,也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况,将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行,:获得一定比例的现实贷款,:来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的,安全可靠,但不是所有的开发商都可以尝试的,因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回,所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业,而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。

  10.售后回买及回租:售后回买指开发商将自己所开发的物业,出售或典当给贷款机构,以获得大量现金,:用于再投资;同时,在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式,再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构,也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资,用于连续开发其他项目,还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令,在赎回物业后还能得到产权,:再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商,对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费,还要付给贷款机构一笔不小的销售价差,以作贷款利息,因而资金成本相对较高,在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后,再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中,拥有某项物业的开发商可获利二次:他先出让了该物业的所有权,使开发资金即时变现回笼,以达到减少资金占用和获得销售利润的目的;同时,又保留了对该物业的使用权,以在今后的租赁中长期获得经营收益。:整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报,也就是经营能否达到预先计划的盈利水平,为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划,有值得信赖的委托经营机构,否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资,如酒店、商场等。

  11.海外融资:海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于房地产市场的持续发展;另一方面,融资方式的多样化,也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规,海外地产基金在中国投资还存在诸多风险,国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高,投入项目后在运作过程中要求规范而透明,而国内一些房产企业运作不规范,所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

  12.融资租赁:根据《合同法》的规定房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用承租人交付租金。:出租人通过收取租金获得收益在存款利率不断下降的情况下出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比,具有更简单,快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高,但与银行借款相比,申请过程更简单快捷,另外,租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排,还款方式更具有灵活性,以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。

  13.非上市增资扩股:——:私募股权融资::受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响,2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售(IPO)未获一家机构认购而被迫放弃,显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下,恒大地产选择了非上市增资扩股,其中,香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元,占公司股份3.9%;中东某国家投资局投资1.46亿美元,占公司股份3.8%;德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。

  14.夹层融资:夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品在房地产领域常常是对不同债权和股权的组合处于公司资本结构的中层具有灵活性高、门槛低的优势。近年来欧美的抵押贷款渠道变窄房地产开发商融资的:15%:至:0%:,是靠夹层融资来补足的。:对于房地产商来说可以根据募集资金的特殊要求进行调整股权进去后还可以向银行申请贷款资金回报的要求适中;:对于项目要求较低不要求“:四证”齐全投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言还款方式灵活投资风险比股权小;:退出的确定性较大比传统的私有股权投资更具流动性。

  15.债券融资:由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入且发行成本较高对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。

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