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地产开发企业筹建期如何确定

作者:正规真人; 来源:真人赌博网; 更新时间:2019-10-05 点击:

  筹建期是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营(包括试生产、试营业)之日的期间。

  国际会计准则对房地产企业筹建期间发生的期间费用并没有规定是否计入资本,所以房地产企业筹建期间发生的期间费用,仍按照当期损益处理。也就是说列做当期管理费用。

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定:条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

  (一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

  (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  第九条纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

  第十条条例第七条所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。

  计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:

  筹建期是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营(包括试生产、试营业)之日的期间。

  一、从是时间上划分,房地产开发企业的筹建期比其他企业的时间长,有必要对其有一个明确的时间界限。可以从会计核算和税收角度出发,同意规定企业自成立之日起1年内为筹建期。在此之前发生的所有费用(构建固定资产除外)可以列入长期待摊费用科目核算,此后发生的费用应计入相关的损益科目。

  二、从行业特点上划分,根据房地产开发企业的特点,应以企业获得土地开发权(或土地证)为生产经营期的开始。

  根据池州市国税局池国税函[2008]28号文件规定,将纳税人取得的第一笔收入作为认定筹建期结束的标准。这里所说的认定标准,仅适用按本文件要求实行所得税分类管理而言,不涉及其他。纳税人在筹建期发生的费用按财务会计制度执行。

  根据新法优于旧法的原则,内资房地产企业开始生产经营日期应以营业执照为准。外资房地产企业开始生产经营日期,是其首次取得房地产开发经营项目之日,但如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前,则以其营业执照签发之日为准。对于开办费,纳税人在会计处理时可在开始生产经营当月一次性摊销,但在当年的所得税纳税申报时,应在会计利润的基础上调增一部分应纳税所得额,在以后年度的申报时,应相应调减一部分应纳税所得额。因此,企业必须建立“开办费税前扣除台账或者备查登记簿”,为以后年度准确申报税前扣除调减额打好基础。

  作为内资房地产开发企业,其项目的筹建期不应该与企业的筹建期混淆。开发企业暂无项目时,作为企业存在其发生的费用应计入管理费用。

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