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房地产融资中的432是条件是什么意思

作者:正规真人; 来源:真人赌博网; 更新时间:2019-09-17 点击:

  “4”是指开发商进行信托融资前要拿到《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证;

  “432”是银行、信托公司对房地产开发企业发放贷款的红线。这条红线原来是可以踩的,很多资金违规流入房企用于支付土地款。432的核心无非是防止房地产商空手套白狼:防止“圈地”炒地皮,防止工程烂尾,要求房地产商自掏土地款,开发进度达到四证条件才可以发放开发贷。

  比如,一个地产商拿了一块地,三年了没有开发,每年都拿这块地融资,用融资的钱把之前买地的自有资金替换出来,然后坐等地价上涨出让,这相当于用银行的钱买了一块地,最后卖掉,自己没怎么掏钱还挣了个差价,防止的就是这种情况。

  按照432融资条件的设计,房地产项目的资金流是这样的:房地产企业拿自有资金购买土地,然后用自有资金垫资开发建设,待项目取得四证之后,申请银行开发贷,但总投资中始终有自己25%的自有资金比例。注意,在银行开发贷之前,一直是房地产企业自有资金在运作,即使拿到银行开发贷,也必须有25%是自有资金。待项目取得预售之后,可以用预售资金偿还银行开发贷。大致如此。

  四是四证齐全,三是项目自有资金30%以上,二是房企需要有国家二级资质。具备以上条件的才有融资资格。

  4 代表的是房地产公司 4 证齐全, 四证 即指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。

  3.近 3 年房屋建筑面积累计竣工 15 万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

  5.上一年房屋建筑施工面积 10 万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;

  6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 20 人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于 10 人,持有资格证书的专职会计人员不少于 3 人;

  8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

  从广义概念上讲,房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融活动的总称,包括资金的筹集,运用和清算。

  从狭义概念上讲,房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和,包括房地产信贷及资本市场融资等。

  (1)企业自有资金:包括企业设立时各出资方投入的资金,经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金,资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。

  自有资金是企业经营的基础和保证,国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金,只有当项目的赢利性可观、确定性较大时,才有可能适度投入企业的自有资金。

  (2)预收账款:是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金,以及委托开发单位开发建设项目,按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言,

  通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款,是我国房地产企业开发资金的重要来源。

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